我国著名投资银行家与并购专家王世渝先生牵头组织北京有关机构和专家。经充分论证，向河北省资本研究会提供了“组建雄安新区土地投资信托基金”的重要建议（王世渝先生为河北资本研究会特聘高级专家），并希望将此具有重大创新意义的方案转给省政府和雄安新区管委会决策参考。
一、土地信托基金产生的背景和环境条件
房地产信托投资基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。是资产证券化的一种成熟产品。最早产生于美国，早在1960年美国就有了第一个REITs产品。1964年美国通过国会立法设立了REITs市场。目前美国就有数千亿美元市值的基金规模。后来美国的经验纷纷借鉴到各发达国家资本市场，包括日本、澳大利亚等。中国香港也在2006年创办了第一个REITs产品。2005年中国银监会就提出组建土地投资信托基金的设想，2008年金融危机时，此方案曾被温家宝总理作为应对金融危机的四大对策之一，可是由于种种原因没有创立。 在雄安新区创立之际，重提组建土地投资信托基金方案可以说是“天时、地利、人和”。
中央要求雄安新区首先要定位为创新驱动引领区，要坚持实施创新驱动发展战略，加快制度创新、机制创新和科技创新，打造京津冀体制、机制创新高地。 建立房地产开发机制创新是新区整个体制创新的重要内容之一。
京津冀协同发展专家委员会副组长邬贺铨曾指出，雄安新区要走一条控制房地产价格，保障民生住房的路子，即“政府直接管理部分土地，建成公租房，房价很便宜，为有需要的人提供。”
省委书记赵克志说：“切实管住新区、新区周边、京津冀交界地区房价、地价，同时建立可持续的长效机制，研究制定与新区功能定位相适应的人口和住房政策。”
新区的新定位、新机制为土地投资信托基金的创立提供了政策环境和前提条件。根据党中央以及各级领导设立雄安新区的精神，借鉴发达国家设立REITs的成功经验和中国国情，我们完全可以通过创新方式设立雄安新区房地产投资信托基金，推动城市规划、发展理念、产业导入、运作模式及管理机制、社会治理、生态治理等各个板块统筹、协同、联动发展。雄安新区成为高效、可持续的创新发展典范。
二，意义与作用
（一）土地信托基金是我国资本专家借鉴美国金融创新模式，根据建设雄安新区创新高地而提出的创新投资工具。非常符合党中央国务院关于建设雄安新区的总体要求，符合省委省政府关于以改革创新的办法研究制定适合新区发展需要的住房保障体系，不搞大规模土地批租、不搞土地财政，严格限制商品房开发，让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。建立新区土地开发管理可持续的长效机制的精神。建议有关部门认真研究、细化方案，争取使这个创新工具在雄安新区落地。
（二）以土地信托基金方式开发建设雄安新区，符合习近平总书记关于“房子是用来住的，不是用来炒”的讲话精神。以土地信托基金投资和出租方式开发建设各类房地产，可以有效防止炒房炒地，保持新区房地产价格低廉，降低生产生活成本，激发新区发展内在动力。
（三）这是运用市场化办法筹措建设资金，探索多元化融资渠道有效方式。中央强调新区要在在土地、财政、金融、投资等方面，强化政策创新。发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，一些改革事项可以在新区先行先试，取得成效后再逐步推广。土地信托方式不但可以从市场上筹集大量建设资金，可以直接减少政府对房地产的直接投资，同时是土地开发，住房制度以及城市基础设施建设等诸多制度改革的探索。
（四）形成与国际投资通行规则相衔接的制度创新体系。这一投资模式已被美国，日本、澳大利亚、中国香港等国家和地区广泛采用，并取得成功经验。我们借鉴国际先进的投资模式可以减低风险，减少探索成本，提高建设效率。
三、基金的组建与运营
按照中央通知要求，雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里； 目前确定先行启动30平方公里区域的规划设计。在中央总的发展规划盘子里，借鉴国际上成熟的房地产金融成熟的市场模式，结合中国国情以及雄安新区特点引进房地产投资信托基金（REITs）模式，成立雄安新区房地产信托投资基金。
（一）基金初始资本：资产池+资金池。 将新区政府用于住宅及企业、商业用地等开发用地、医疗文化科技等经营性事业单位用地一级开发完成后，装入信托基金，建立起“资产池”。以资产池的土地基础存量价值为基础，向国开行、保险机构、四大资产管理公司等国家主流金融机构募资以用于启动区的基本建设，在2-3年内实现启动区初具雏形。
（二）基金的规模。按照70%住宅比例以及户均90平米计算，约15.5万套住宅计算，土地投资信托基金初期规模按1000亿元人民币；持有各类物业2000万平方米设计。
（三）基金的收益与增值。信托基金委托第三方物业管理公司对其持有的物业进行管理，按照政府限定的价格对外进行出租并收取租金，扣除管理费之后以租金向投资者支付投资回报，实现基金稳定的现金流和投资收益。
（四）基金的上市交易。一旦新区具有租金收益后，即可申请中央证券监管部门批准将资产打包进行上市挂牌流通，通过拆分资产份额，拉动社会资本参与投资，建立形成雄安新区长期持续的融资渠道。
（五）基金的增发与在融资，在国外，REITs对已经建成或带有租约的不动产进行估值并通过资本市场向公众投资者发行，已成为一个较为成熟的投资品种。土地信托基金有了一定规模的稳定租金收入，进入正常运营后，可以根据新区建设的资金需要，不断向社会和资本市场增发，实现滚动发展，良性循环。
同时，通过新区建设的不断扩展及资本的流通，预计每年可实现7%-8%的固定收益及权益增值所带来的收益，将更大范围内吸引社会机构与个人源源不断地参与到投资队伍之中来，从而全面解决雄安新区的融资问题。
（六）基金的管理机构。成立由政府与社会资本联合组成的雄安新区投资信托基金管理公司，该基金管理公司由政府控股，保障政府的宏观管控权，旗下设立若干交通、环保、通信、娱乐等各行业的子公司，为社会各个领域的运行发展提供最具专业化的管理与服务，实现社会产业功能的最大化。同时，该基金管理公司还可通过品牌授权经营、收购、合资、联营等形式引入全球各类优质产业资源形成产业基金，从而实现基金管理公司资产的流动及增值。
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