曾几何时，以蛇口工业区模式为代表的中国产业园区坐地招商是各地政府屡试不爽的政绩提升工具。以土地财政作为顶层设计，以廉价甚至倒贴式的工业用地作为核心武器，辅之以税收优惠减免和金融贷款补贴，简直就是一本万利、无往不利的杀手锏。
所谓的产业园区，只需要低价从农民手上把土地买过来，建一个管委会，盖好厂房，把世界各行各业的精兵引入、技术引入就可以了，技术含量、专业含量、服务含量乃至资本含量并不高。
但到了今天，这种粗糙、低效的传统招商模式渐渐走上穷途末路，在全国很多政府产业园区内中，招商引资和园区运营仍留在二三十年前的初级阶段，大片大片的土地整理好了，却鲜有项目问津，招商人员虽挖空心思、殚精竭虑，但效果寥寥。
在1月10日举办的2017中外投资促进机构工作会上，商务部副部长王受文强调“投资促进”，而非“招商引资”，提出将其提升到国家战略的高度。这意味着未来中央和地方的投资促进工作将受到更大的重视，工作力度也将得到进一步强化。
在后金融危机时代，欧美有很多成熟的产业技术和项目寻求并购退出，但在当地无人问津。很多中国资本已经看到这其中的黄金机会，如果地方政府、产业资本、金融资本乃至产业地产商有这个眼光，应该尽早出手谋求先机，以并购基金、孵化基金、平行基金等方式控制这些产业和技术，并寻求在国内开发区、高新区、产业园区当中落地做生产和市场。
这样既解决了投资渠道和通路的问题，又通过和地方政府和产业园区的结合，让带进来的公司在中国有很好的服务环境、政策环境，也有很好的资本环境。
现在一些企业，到园区落户的先决条件是，要求政府成立产业引导基金，投资入股这些企业，甚至将厂房、设备都准备齐全，让产业项目拎包入住。而为了扶持产业发展，尤其是促进招商引资效果，政府引导基金也如雨后春笋般涌现。
数据统计，截至2016年6月底，国内共成立911支政府引导基金，基金规模达25605.96亿元人民币。其中2016年上半年新设立的政府引导基金呈现了高于往年的爆发式增长，新设立的116支政府引导基金，高于2014年全年水平，基金规模4411．88亿元人民币。
这种井喷式的变化离不开国家对创新创业发展及股权投资市场的政策扶持。中央层面，2015年国务院设立了400亿元的国家新兴产业创业投资引导基金，后又设立了600亿元规模的国家中小企业发展基金；地方层面，各地方政府也纷纷响应中央政策，各类地方政府引导基金纷纷涌现。
2017年1月13日，江苏省与招商银行发起设立江苏招银现代产业股权投资基金。根据协议，该基金总规模150亿元，首期30亿元，按照1:2比例，由江苏省政府投资基金出资10亿元，招商银行出资20亿元，将以股权方式通过市场化、专业化、多元化运作，委托招银国际负责投资管理。该基金主要投资于具有区域产业优势的先进制造和战略新兴产业，重点投向装备制造、新能源、新材料、节能环保、医疗健康等领域。
截至2016年12月底，浙江省全省政府产业基金总规模1122.91亿元，全省政府产业基金撬动社会资本投入已达5052亿元；湖北省相继设立省级股权引导基金、长江经济带产业基金、养老服务业引导基金等一批政府引导基金，发挥财政资金的杠杆撬动作用，全省产业投资基金总规模则超过2000亿元。
在各城市的创新竞争中，作为园区资本招商的代表，义乌工业园区的做法特别值得注意。
2016年，义乌工业园区与义乌市国资委一起携手IDG资本，组建了3个基金，总规模达124亿元；拟组建2个基金，总规模近20亿元。该园区携手国资平台与IDG投资，分别以5亿欧元和2.52亿美元成功竞购全球第二大照明企业德国欧司朗照明项目和美国美新半导体公司，标的项目海外产能将逐步转移到工业园区生产制造，实现了义乌制造业跨国并购零的突破。
而这些模式在民营产业地产商当中已有很深入的涉猎。
比如在通航小镇的打造中，宏泰发展就尝试着在意大利、捷克境外投资一些通航科技企业，再把它们引入到中国的园区当中，帮助这些企业做市场，打通国内的产业链，取得捆绑式的共赢。
宏泰另外一种“资本招商”的做法则是像与顺丰之间的合作。顺丰入股宏泰9.99%，共同在湖北鄂州建设机场和空港市镇。这同样是一种具有很强协同效应的资本纽带关系。
其实这套做法，华夏幸福也运用多时。此前，华夏幸福在硅谷投资的科技企业，就多次落户其在固安、无锡等地的产业新城，也就是华夏幸福自己所谓的“美国孵化、华夏加速、中国创造”链条模式，这本身就是一种典型的资本招商模式。此外，在固安和霸州，华夏幸福还直接斥巨资投资建设第6代AMOLED面板生产线项目和AMOLED显示模组项目。
这里面不乏一些创新式的“产、融、园”结合模式大胆设想，是一个严密的“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑链条：第一步是收购相关的有潜力的企业，形成一个贯穿上下游的产业链，可以互相提供市场订单，形成紧密的价值链条。第二步，与地方政府洽谈，开发产业园区，将这些企业投进去，并以其为核心，吸引更多的企业进来，形成聚变效应。而与此相并行的，则是产业基金的设立，一般情况下，需要政府投入引导资金，通过政府信用背书实现利益捆绑。最后，则是资产海外证券化，通过园区开发和运营，将骨干企业包装上市，套现获利然后退出。
无论是华夏幸福，还是宏泰发展，它们算的是一本总账——以较小的资金代价换取对产业项目的投资话语权，等到这些产业项目落地到国内运营的产业园区当中后，一方面可以借地方政府落地投资额返还的方式获取利润，另一方面，这些概念火热的项目落地本身就能够提高当地土地和房产的价值，带来更好的产业与人流集聚效应，又从长远方面给自身带来源源不断的收益。
此外，包括张江高科、上海临港等园区发展商也都在境外设置孵化加速中心和投资基金，以双向孵化、投资入股的方式，一方面直接享受产业发展红利，另一方面也有利于大本营园区的集聚招商。
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