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分配端管理:完善再分配中租赁住房社会保障机制——以民为本,加强社会保障建设之二
来源:本站原创 作者:延志远 时间:2021/11/5 15:15:58 浏览:21次
 

      “民惟邦本,本固邦宁”,“天地之大,黎元为先”,为人民谋幸福是我们党的初心。习近平总书记在庆祝建党100周年大会上的讲话中指出:“着力解决发展不平衡不充分问题和人民群众急难愁盼问题,推动人的全面发展、全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展”。当前住房、医疗、教育、养老等是人民群众最现实的“急难愁盼问题”,其中住房排在最前面。这些问题解决了,人民生活压力小、无后顾之忧,才会有幸福感。如果生活压力大、后顾之忧多,就不会有幸福感。
                                
     
       一、现实生活中居民住房需求与收入严重不平衡


      经过改革开放,人民的生活水平得到大幅提升。党的十九大明确指出,我国社会主要矛盾已经转化成人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。现实生活中的几大件已由原来的“三转一响带咔嚓”、彩电冰箱洗衣机转变为住房、汽车、教育、医疗、健康、养老等,消费需求档次提升。但是居民收入水平并没有随着消费需求档次的提升而相应提高,出现了消费需求与收入不平衡的情况,住房、教育、医疗这些关系民生的社会保障事业被过度市场化,被称为新的“三座大山”。

      这种不平衡最主要的表现是在住房方面。在1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》中,明确要求各级政府应尽快建立起租售并举的住房供应体系,但许多城市所推行的却是“以售为主”的香港房地产发展模式,包括土地的产权年限、公摊面积、商品房预售制度、按揭贷款以及土地财政等等,迫使居民去购买住房,导致房价的过快上涨,房价收入比过高。合理的房价收入比值范围为4-6,据相关数据显示,2020年全国房价收入比整体达13.2,其中深圳以48.1的房价收入比高居首位。大多数人持久收入中的劳动收入和财产性收入不足以支撑购房支出,许多工薪阶层辛苦了大半辈子,所有的积蓄还买不到一个“安乐窝”,对众多刚需族来说,只能借助“六个钱包”去“啃老”,或者东拆西借凑够首付,然后在银行做10到20年的按揭贷款,节衣缩食每月偿还贷款的本息,成为“房奴”。在居民的所有支出中,住房这座大山实在是太为沉重了,人民的幸福感被房产深度绑定。

      高企的房价压制了居民的消费能力,对居民消费的“挤出效应”很明显。2010年我国的GDP已经超过日本成为世界第二,但我们的消费水平别说与发达国家比,与发展中国家比也是低水平。中国人民大学经济学家陈彦斌曾做过对比:欧美等发达国家的居民消费率普遍在70%以上,巴西居民消费率为68%,印度为66%,我国仅为39%。不断上涨的房价扭曲了人们的价值观、人生观,在年轻人中出现了“内卷”、“躺平”和“躺赢”共存的按命分配现象,甚至影响了人口出生率。产业升级需要资金投入和消费刺激,大量的资金被吸入房地产及与之相关的中低端过剩行业,无法助推产业升级,房地产深度绑架了中国经济,是经济社会的“栓梗”点。

      二、让住房回归社会保障属性,培育居民良好的持久收入预期
     
面对新的发展形势和环境,党中央提出加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。以国内大循环为主体就是要稳定和激活内需,通过居民消费来拉动经济增长,把发展的立足点放在国内市场,改变主要依赖投资和出口拉动经济增长的局面。那么,如何才能激活居民消费、形成居民消费拉动经济增长的国内大循环呢?

      笔者在《三端策论——经济学新理论框架哲学思考》一书中认为,预期是参与经济活动过程的一个生产要素,在经济活动过程中有三个重要的预期:一是政府对经济形势如GDP增长速度、通货膨胀、就业等的预期;二是企业对市场盈利前景的预期,比如金融市场关注的对美国十年期国债收益率的预期;三是居民对持久收入的预期。持久收入包括劳动收入、财产性收入和未来社会保障性收入。如果持久收入中的劳动收入和财产性收入不足以支撑现实支出,那么,未来社会保障性收入就成为居民敢消费、能消费的重要影响因素。居民对持久收入的预期乐观,就会增加消费,降低储蓄,反之,增加储蓄,降低消费。当前大部分工薪族和低收入群体的劳动收入和财产性收入不足以支撑购买商品住房,再加上医疗、教育等支出,致使居民消费启动不起来,主要原因是住房被过度市场化,完全背离了社会保障的属性,造成居民对持久收入的预期不理想,影响了消费。因此,加大住房社会保障机制建设,让住房回归社会保障属性,大力发展租赁住房,能减轻居民住房负担,实际上是增加了居民的社会保障性收入,对培育居民良好的持久收入预期、激发经济增长的内生消费动力起到促进作用。

      三、完善新时代再分配中的租赁住房社会保障机制

      俗话说安居才能乐业,既然住房在“三座大山中”最为沉重,那就首先想办法搬掉它,抓住住房问题这个“牛鼻子”,其他问题就会迎刃而解。在持久收入中劳动收入和财产性收入不足于支撑购买商品住房的情况下,那就需要在完善租赁住房社会保障机制上下功夫。

      大力建设租赁住房

      要坚定不移贯彻落实“房住不炒”的理念,实行商品房和租赁住房相结合的模式,结合公积金制度,让年轻人能买得起房,住得起房。在城市的主城区以建设不同面积的租赁住房为主,满足工薪阶层、低收入群体和不同家庭人口的基本住房需求;在市郊建商品房,满足高收入群体对美好生活的需求;实行“租售同权”,逐步使租房居民在基本公共服务方面比如孩子上学与买房居民享有同等待遇;在商务聚集区、产业园区、大型企业、学校、医院等现有空地上,变规出部分租赁住房用地,改建租赁住房。

      笔者在这里提出一个将现存的空置商品房转换成租赁住房的建议:空置商品房是对土地、金融和公共设施等资源的一种严重浪费,政府对持有空置商品房的业主制定一些奖励措施,鼓励业主将手中的空置商品房委托给专业的租赁住房经营管理公司对外出租,通过对接融资租赁、倒按揭、资产证券化、REITS等金融产品,将空置商品房转换成租赁住房,同时对不愿转换空置商品房为租赁住房的资源浪费行为进行惩罚。这种办法不用增加土地供应,也不改变商品房的产权,使闲置资源得到有效利用,既增加了空置商品房业主的财产性收入,又解决了刚需族购买商品房的压力,不仅增强了各个阶层的消费能力,激发出经济增长的内生动力,而且会带来大量的工商税收,减少对土地财政的依赖,实现经济的良性循环。这个办法比开征房产税好得多,希望能引起政府的重视。

      明确责任主体

      租赁住房建设是关系民生的社会保障事业,不应市场化操作,不以盈利为目的,政府应处于主导地位。各级政府要牢固树立“以民为本”的执政理念,建立统一的租赁住房领导机构,协调发改、财政、自规、土地和住建等部门,成立专业的公司;确定各种租赁住房标准、流程和租金水平,严格审查、审批手续;建立健全租赁住房对象档案,进行动态管理;确定目标任务,对责任主体进行绩效考核。各级政府首先将那些二孩及以上家庭、无力购买商品房和经济适用住房的城镇低收入群体,以及进城务工的农民工纳入租赁住房保障范围,让以租为主的住房制度惠及更多困难群体。

      落实资金来源

      建立以租为主的住房社会保障制度,关键是要解决资金来源,从本质上讲这是国民收入在居民和政府之间的再分配,属于分配端管理的内容。因为租赁住房是一项社会民生事业,所以建设资金的来源主要有:一是政府财政预算,在预算支出中做出专项安排,用于租赁住房建设;二是住房公积金增值收益按规定提取部分;三是国企的利润,国企本质上是全体国民的企业,实现的利润让全民共享天经地义,拿出国企的部分利润用于租赁住房建设在道理上讲得通;四是金融机构的融资,租赁住房本身就是有稳定现金流的优质基础资产,租赁住房贷款、融资租赁、倒按揭、资产证券化、REITS等都是适宜的金融产品;五是慈善家的捐赠,这也是实现共同富裕的一个途径;六是地方政府的土地出让金,拿出一部分用于租赁住房建设。
 
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